משכנתא ומחיר דירה

מה נבין אחרי קריאה של דף זה

  • מהו מחיר הדירה האמיתי שאליו ראוי להתכונן.
  • ניתוח העלויות הנוספות ברכישת דירה.
  • ניתוח העלויות הנוספות של לקיחת משכנתא.
  • איך להימנע מטעויות בהערכת מחיר הדירה האמיתי.
  • תכנון העלויות האמיתיות של הדירה.


כאשר הבנו את סך הכסף המצוי בכיסנו והבנו את סכום המשכנתא  בה נוכל לעמוד וכנגזרת משני אלה את סכום הכסף של הדירה בה נוכל לעמוד ומתאימה ליכולתנו הפיננסית אנו חייבים להבין כי ישנם עלויות נוספות אותן יש לחשב בטרם אנחנו לוקחים משכנתא, מסתבר שמחיר הדירה אותו סגרנו מול הקבלן או היזם או מוכר הדירה אינו המחיר הסופי!

בשלב זה נלמד באופן מדויק איך להגיע לסכום האמיתי ולעלויות האמיתיות של רכישת דירה, הבנה של נושא זה הנה קריטית וחיונית למשכנתא אופטימלית וטובה יותר.

חובה עלינו להערך לסכום והעלות האמיתית של הדירה וזאת על מנת להימנע מטעות נפוצה של רוכשי דירות כאשר סכום המשכנתא וההון העצמי אינם מכסים את העלות האמיתית של הנכס ולכן הם זקוקים להלוואות נוספות בצורה של הלוואות חוץ בנקאיות שהריבית על הלוואות אלו עולה בשיעור עצום על ריבית המשכנתא "ומחבלת" למעשה בכל תחשיבי החזר המשכנתא אותם אנו מתכננים, בדף זה נלמד כיצד להימנע מטעות זאת ולהבין את מחיר הדירה האמיתי.

לאחר ריכוז והבנת כל העלויות השתמשו במחשבון המשכנתא לחישוב עלויות דירה שנמצא באתר זה ותוכלו לאמוד ולתכנן בצורה מיטביית את עלות הדירה : מחשבון משכנתא עלויות דירה


עלויות לקיחת משכנתא

עמלת פתיחת תיק משכנתא


הבנקים אוהבים עמלות וזה חלק נכבד מהכנסתם גובה עמלת פתיחת תיק הוא קבוע בכל הבנקים ועומד על 0.25  אחוז מערך המשכנתא.

חשוב להתמקח על עמלה זאת ובמידה ואתם לוקחים יעוץ משכנתא חיצוני הוא צפוי לחסוך לכם אף 50 אחוז מסכום עמלה זאת, כמובן בהתאם לגובה המשכנתא.

שמאי מקרקעין

תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את הנכס ומעבר לכך לנסות לזהות בעיות שונות הקיימות בנכס ולכן באופן מוחלט בדיקת השמאי עובדת גם עבורכם ומבטיחה שאין בעיות רישום, תכנון ועוד בעיות רבות שרק שמאי מקרקעין בשל מומחיותו יכול לזהות.

עלות שמאי מטעם הבנק היא כפועל נגזר משווי הנכס וצפויה להיות בין 400 - 1200 ש"ח.

תקבלו מהבנק רשימה של כמה שמאים העובדים איתו ותוכלו לבחור בניהם.


עמלות רישום שונות - עמלת רישום בטאבו, אישורי עירייה על חובות ארנונה, עמלת רשם המשכונות, עמלת יפוי כוח נוטריוני

כל עמלות אלו הן עמלות חובה המשולמות לגופים השונים המעורבים ברישום הדירה ובבדיקות השונות והן עמלות חובה שאין יכולת להתמקח עליהן.

הסך הנצבר של עמלות אלו מתוחשב בערך כסכום של 1000 - 1500 ש"ח.




עלויות מיסוי הנדל"ן ומיסי מקרקעין

מיסוי החל על עסקאות נדל"ן הנו אחד ההיבטים הכבדים ביותר פיננסית כאשר אנו מבצעים כל עסקת נדל"ן ולכן עלינו לחשב באופן חד משמעי ומדויק את עלויות המיסוי הכרוכות בעסקה אותה אנחנו עומדים לבצע ולהכניס את החישוב  לעלויות אליהן אנו צריכים להתכונן.

מס רכישה

מס הרכישה משולם למדינה ושיעורו משתנה כל שנה וגם בהתאם לפרמטרים שונים כגון האם זו דירתכם היחידה, שווי הדירה ועוד.

בעזרת מחשבון המשכנתא חישוב מס רכישה תוכלו להבין את עלות מס הרכישה אותו אתם צפויים לשלם או האם אתם פטורים ממס זה.

מס שבח

במידה ואתם מוכרים דירה וקנים דירה אחרת לעיתים אתם צפויים לשלם מס שבח, עו"ד מטעמכם או שמאי מקרקעין חייב לבדוק נושא מכיוון שזהו נתב שמכשיל עסקאות רבות בשל עלויות גבוהות שאינן מתוחשבות ומופיעות במהלך העסקה.

היטל השבחה

היטל ההשבחה משולם על ידי המוכר אך במקרים מסויימים הוא משולם על ידי הקונה תמורת הורדה במחיר הדירה והדבר נתון למשא ומתן ולכן יש לבדוק זאת מול מוכר הדירה.

עו"ד או שמאי מקרקעין חייב לבדוק נושא זה ולתת לו דגש בהסכם המכירה וזאת מכיוון שעלות זאת לעיתים מתגלה לאחר חתימה על מסמכים וכאשר העסקה נמצאת כבר המהלך תנועה והסכומים המתגלים יכולים לשנות לגמרי תחשיבי עסקה לצדדים המעורבים.


אנשי מקצוע שונים המעורבים בתהליך קניית הדירה

אנשי מקצוע אלו הנם לדעתי חלק חיוני מעלות הנכס כאשר אנו קונים דירה, בית או כל מוצר נדל"ן אחר המחיר והעלות של העסקה הוא כמה מאות אלפי שקלים ובדרך כלל אך עולה על מיליון שקלים ויותר, הפרדוקס המתגלה אצל "הישראלי הממוצע" הוא שכאשר הוא יקנה מכונית יד שניה ב 60,000 ש"ח הוא תמיד יקח אותה לבדיקה מקיפה במוסך אך כאשר הוא יקנה דירה ב 1,300,000  ש"ח הוא ינסה "לחסוך"  בבעלי המקצוע השונים ובקח יקח על עצמו סיכונים עצומים, אני מעולם לא הצלחתי להבין את פרדוקס זה.

אמליץ לכם באופן חד משמעי אל תחסכו בנושא זה במיוחד בנושא עורך הדין מטעמכם.

עורך דין

תפקידו של עורך הדין מעבר להנחיה של העסקה ויצירת מנגנוני הגנה שונים על כספכם במצבים שונים אליהם עסקה יכולה להתגלגל היא "גב לתביעה" ולמה הכוונה?

לעתים בעסקאות נדל"ן דברים מתגלים בדיעבד, רישומים לא נכונים, בעיות שונות, כספים שלא הועברו ועוד עשרות בעיות שיכולות להתרחש.

מטרת העו"ד היא לתת מענה בחוזה לרכישת הדירה לכל בעיות אלו ובמידה והתגלו בעיות קריטיות למעשה תוכלו לתבוע את כספכם מעו"ד במידה והוא התרשל ולא יצר מנגוני הגנה אלו, כאשר אתם מנהלים את העסקה לבדכם מעבר לסוגיות הרבות שיעלו ולהם אין לכם תשובה במקרה של תקלה או בעיה קריטית בעסקה אין לכם את מי לתבוע וכספכם יכול "להתנדף לאוויר".

גם בעסקאות מול קבלן של דירת יד ראשונה אני ממליץ להעזר בעו"ד מטעמכם וזאת בשל היכולת לנהל את העסקה עבורכם, לענות על שאלות, ו"ליישר את הקרקע" מול עו"ד של הקבלן. 

עלות צפויה של עורך הדין נעה בין 0.5 ל 1.5 האחוז ממחיר הדירה  וזאת כמובן בתלות בשווי הנכס ובכוח המיקוח שלנו , כאשר קונים דירה מקבלן נשלם בנוסף את עלות עו"ד הקבלן שעלותו היא בדרך כלל 1.5 אחוז.


מתווך

למתווכים יצא שם גורם מיותר בעסקאות נדל"ן כתוצאה מלוחות האינטרנט השונים וכתוצאה ממתווכים לא מקצועים, אך אם זאת לאחר שבחנתי מאות עסקאות נדל"ן הגעתי למסקנה שמתווך מקצועי יכול לא רק לחסוך זמן רב באיתור נכסים אטרקטיבים אלא גם לאתר לכם נכס במחיר אטרקטיבי ביותר ובצורה זאת לא רק שכרו שווה כל שקל בשל העסקה האטרקטביית אותה הוא איתר עבורנו.

באתר "שאל את טל" מקבוצת נדל"ן דיל תוכלו להבין בדיוק איך להעזר בתווכים על מנת לאתר את העסקאות האטרקטיביות ביותר.

עלות המתווך כיום נעה בין  1 - 2 אחוזים משווי הנכס כמובן שהדבר נתון למשא ומתן וכמובן שראוי להעזר במתווך הנכון כך שהעסקה האטרקטיבית שהוא יאתר לנו תגרום לכך שסכום הכסף אותו אנו מעבירים לו יכסה באופן ניכר את השווי האמיתי המגולם בתוצאה.

בדק בית

בדק הבית הנו חיוני בדירות יד שניה שגילן מעל 5 שנים בשל הבעיות שיכולות להתגלות מתחת לפני השטח ויכולות להיות נסתרות מהעין, כמו כן בדירות חדשות מקבלן ראוי לזהות ולבדוק לעומק את הדירה בטרם היא התקבלה וזאת על מנת לזהות בעיות שונות או חריגות בין המפרט בחוזה ובין המפרט בפועל ועוד עשרות בעיות שרק בעל מקצוע בתחום יכול לזהות.

עלות בדק בית נעה בדרך כלל  בין 1000 ל 2000  ש"ח



שיפוצים ושדרוגים ועוד

קוני דירות יד שניה רבים מתכננים לשפץ את הדירה אותה הם קונים וקוני דירות מקבלן מתכננים לשדרג את הדירה אותה הם מקבלים מהקבלן במפרט הבסיסי.

לשני אלו ישנם השלכות על העלות הסופית המתוכננת ולכן עלינו להיערך עליהם בצורה נכונה.

מנסיוני בסעיף זה טמונים מוקשים רבים ויש לתכנן נכון כל שיפוץ או שדרוג דירה מקבלן וזאת מכיוון שבעלות זאת לעיתים נפרצים מחסומים רבים והשיפוץ המתוכנן יעלה לעיתים פי 2.5 מהעלות המתוכננת וכנ"ל גם דירה מקבלן שהשדרוג הראשוני עליו חשבנו ותכננו יעלה סכומי כסף גדולים בהרבה.

על מנת להתכונן לסעיף זה עלינו להכיר ביכולתנו הכספית האמיתית ולתכנן מראש את סכום הכסף שאותו אנו יכולים להקצות לנושא זה ובמקביל להבין את העלויות האמיתיות העומדות מאחורי שדרוג או שיפוץ.


רכישות ריהוט, אלקטרוניקה, מוצרי חשמל וכדומה

כאשר אנו נכנסים לדירה חדשה מניסיוני הרוכשים החדשים ברוב המקרים מרגישים צורך לשדרג את הקיים במידה ויש או במידה וזו דירתכם הראשונה לקנות חדש, כל אלו מובילים לעלויות נכבדות ביותר, אסביר בהמשך איך ניתן לחסוך סכומי כסף עצומים ואיך לחשב את נושא זה בסכום אותו אנו צריכים על מנת להגיע לתחשיב מחיר הדירה האמיתי.

קראו את הדף העוסק בתכנון פיננסי והכירו ביכולתכם הכספית האמיתית על מנת לתכנן  ולתקצב את סעיף זה ואת סכומי הכסף שאתם יכולים להקצות אליו.

עלויות שונות: הובלה, חיבור גז מים,  מיזוג אויר, גינה, שונות

עלויות אלו משתנות מאדם לאדם ומדירה לדירה ולכן  עליכם לעשות רשימה של הוצאות צפויות ולהכניס אותה לתחשיב.


סיכום  נושא העלויות

נושא זה הוא אחד המוקשים המסוכנים בקניית נדל"ן ולכן הקדשתי לו דף שלם ומפורט, חשוב שתעזרו במחשבון המשכנתא להערכת מחירו האמיתי של הנכס ותתיחסו בכובד ראש לכל סעיף וסעיף,  תיכנון נכון ומוקדם כפי שמוסבר בדף התיכנון הפיננסי ובשילוב דף זה העוסק בעלויות האמיתיות יוביל אותכם באופן חד משמעי להבנה של סכום המשכנתא האמיתי לו אנו צריכים להתכונן ולנכס האמיתי אותו אנו יכולים להרשות לעצמנו.

לצערי במקרים רבים זוגות רבים לא מבצעים את התחשיב הנכון או לא מתכננים פיננסית את העלויות האמיתיות או חמור מזה לא מבינים באמת את יכולתם הכספית וטעויות מסוג זה יכולות להוביל בהמשך לקריסת המבנה הפיננסי המשפחתי, כניסה לחובות, ואי עמידה בתשלומי המשכנתא שמשמעותה פינוי הנכס.

תנו לנושאים אלו את החשיבות הראויה להם.
 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל