השלבים למשכנתא אופטימלית

מה תבינו לאחר קריאת דף זה?

  • כל השלבים שנעבור בפועל ללקיחת משכנתא.
  • מה חשוב לדעת בכל שלב בתהליך קבלת המשכנתא.
  • מה חיוני לדעת ולא לפספס בכל שלב ואיזה החלטות עומדות בפנינו וכיצד לבצע אותן.
  • הדרך הנכונה למשכנתא אופטימלית.

בדף זה החלטתי לרכז למעשה אינדקס מסודר של השלבים הנכונים שיובילו אותכם למשכנתא הטובה ביותר עם התייחסות נרחבת לכל נקודה ונקודה.

מעקב אחרי השלבים והקדשת הזמן הדרוש יחסכו לך עשרות אלפי שקלים ואף יותר ולכן ראוי לתת למידע זה את הזמן הנכון ולכל שלב את עומק ההבנה.



1.תכנון  ראשוני  של המשכנתא  -הכנה מקדימה ובניית אסטרטגיה.

שלב זה הוא למעשה ההתחלה שבה אנחנו מתחילים ללמוד על נושא המשכנתא, את יסודות המידע - מהי בעצם משכנתא, מהי ריבית משכנתא, אלו מסלולי משכנתא קיימים, אלו לוחות החזר קיימים ועוד מידע חשוב וקריטי להבנה.

ראוי להבין שבאתר זה קיים כל המידע בצורה מסודרת ופשוטה עד מאוד להבנה והידע הטמון באתר זה יתן לכם את כל הכלים להגיע לתוצאות של חיסכון של עשרות אלפי שקלים ויותר.

החשוב ביותר להבין הוא "יועץ המשכנתאות מטעם הבנק" הוא בדיוק כשמו "מטעם הבנק" מטרתו היא יצירת רווח לבנק וזאת מכיוון שהבנק הוא זה שמספק את משכורתו והוא כמובן מקבל את משכורתו בהתאם ליעדים אליהם הוא הגיע - טובתכם האישית אינה עומדת בראש מעייניו!

נקודה נוספת קריטית להבנה היא המושג "שוק המשכנתאות" בדיוק כשמו כך יש להתייחס אליו "שוק" אם בשוק מבצעים מכרז כאשר עוברים בין הדוכנים השונים סוקרים את הפירות השונים ומחפשים את הפרי האיכותי ביותר עם המחיר הנמוך ביותר ואף ניתן להתמקח עם הירקן כך בדיוק גם בעולם המשכנתאות, אל תתנו לחזות המכובדת של הסניף והחליפה או החולצה המכופתרת של יועץ הבנק להטעות אותכם - מדובר על שוק לכל דבר ותמיד אבל תמיד ניתן לשפר את ההצעות הראשוניות אשר מוצעות לכם וככל שתבינו יותר ותבצעו השוואה נכונה תגיעו לתוצאה טובה יותר.

נקודה נוספת שאני רוצה להדגיש ופתרון חלופי "זמן שווה כסף" ולכן זוגות רבים מחליטים למעשה לחסוך זמן לגשת במהירות לשני סניפים לבצע השוואה מהירה ולסגור את נושא המשכנתא ללא כל יעוץ או הבנה עמוקה, זוגות אלו בדרך כלל ישלמו "קנס" בצורת עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים בגלל חוסר הזמן שהם הקדישו לנושא המשכנתא -  ניתן לקצר תהליכים ולתת לאנשים לרוץ בשבילכם על ידי שימוש ישיר "במכרז משכנתא" שהנו הדרך היעילה ביותר והחסכונית ביותר למשכנתא אופטימלית מעבר לשיטת שלושת השלבים של אתר זה שתדרוש מכם יותר זמן אבל בביטחון רב תוצאה טובה יותר וזה באופן מוכח.



2.כיצד לבצע תכנון פיננסי  נכון ביחס להון עצמי שלנו  ולאחוזי המימון הדרושים לנו.

הבנת היכולות הפיננסיות שלנו וההבדל בין הנכס הרצוי ובין הנכס המצוי היא אחת מהבנות הקריטיות ביותר שיובילו אותנו לדרך המלך למשכנתא מיטבית והדרך הנכונה להימנע מעשרות תקלות ובעיות אפשריות בהווה ובעתיד.

ההבנה המקודמת של הנכס שנוכל לקנות בעזרת המשאבים העומדים לרשותנו, הבנת ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו וכיצד לתכנן נכון פיננסית את החיים עם המשכנתא כבר בשלב המקדמי יובילו אותנו לחיים טובים יותר ושמירה על איכות ורמת חיים גבוהה לאורך כל שנות תשלום המשכנתא שעומדות בממוצע כיום על 15 - 25 שנים.

חוסר תכנון או תכנון לא נכון יכולים להוביל אותנו לגרוע מכל והוא אי עמידה בתשלומי המשכנתא או לחילופין הצטמצמות קריטית בכל הוצאתנו הכספיות ופגיעה קשה ברמת החיים שלנו שלא לצורך וזאת לתקופה ארוכה ומשמעותית ביותר בחיינו ובחיי ילדנו.

את כל זה ניתן ללמוד בחלק באתר זה בחלק העוסק בתכנון פיננסי ובאתר "שאל את טל" שהנו אתר נוסף מקבוצת נדל"ן דיל.

3.הפגישה הראשונה עם הבנקים וקבלת האישור העקרוני.

כאשר סיימנו את שלב ההבנה וצבירת הידע  הקיים באתר זה - מהם הריביות השונות הקיימות, מהם המסלולים שקיימים בבנק, ומהם התמהילים הרלוונטיים לנו נוכל להתחיל לגשת לשלב האישור העקרוני.

תוכלו לגשת ולבקש אישור עקרוני און ליין דרך אתר זה  או לקבוע פגישה.

אני ממליץ לבצע פגישות עם לפחות 4 גופים שונים העוסקים בתחום המשכנתאות ולהשיג מהם את האישור העקרוני כמובן שאחד מהגופים הוא הבנק שאיתו אנו עובדים באופן סדיר.

חשוב להגיע לפגישה זו בצורה מכובדת ורצינית על מנת לייצר רושם ראשוני מהימן ונכון, יש לזכור כי מאחורי הבנק בסך הכול עומדים אנשים ורושם ראשוני הנו דבר שקשה לשנות אותו לאחר שהתקבל.

בנוסף אמליץ בחום להגיע לפגישה זו לאחר שקראתם את כל מדריך דוקטור משכנתא והידע הקיים פה יוביל אותכם לשיחה נכונה יותר ולביטחון רב יותר.

מהו האישור העקרוני?

האישור העקרוני הוא אישור שמנפיק לכם הבנק לאחר שהצגתם בפניו את המסמכים אותם הוא דרש מכם, חשוב להבין - האישור העקרוני אינו מחייב את הבנק לתת לכם משכנתא אלא הצהרת כוונות בלבד!

האישור העקרוני הוא מסמך המכיל בתוכו את פרטי סכום ההלוואה, תמהיל המשכנתא והריביות, פרטי הלווים כולל שכרם  ואת התנאים לקבלת ההלוואה הסופית מהבנק, תוקף האישור הוא בדרך כלל 14 יום. 

למה חובה  לבקש אישור עקרוני למשכנתא לפני שאנו מתחילים בתהליך קניית הדירה?

מאחר ואין ברשותנו את כל הסכום הדרוש לקניית הנכס אנו מסתמכים על הבנק, קריטי לנו לדעת כי הבנק אכן יהיה מוכן לתת לנו את המשכנתא הדרושה ולהימנע ממצב שבו התחלנו את התהליך מול מוכר מסויים ולעיתים אף חתמנו על זכרון דברים או מסמכים אחרים ולבסוף לאחר ריצות, בדיקות, ומשא ומתן נגלה כי הבנקים כלל אינם מוכנים לתת לנו את המשכנתא לה אנו זקוקים (מניסיוני מקרים מסוג זה אכן מתחוללים מידי פעם ואף מגיעים לבתי המשפט).

מה צריך לעשות כדי לקבל אישור עקרוני?

בכדי להוציא את האישור העקרוני נצטרך לפנות לבנק אם על ידי פגישה או על ידי פניה דרך האינטרנט ולהציג לו את המסמכים המפורטים, ככול שנציג לו מספר רב יותר של מסמכים כך הסיכוי שהאישור העקרוני אכן יהיה בעל תוקף בשלבים המאוחרים יותר מאחר ולא יתגלו "הפתעות" לא נעימות.


מהם המסמכים שהבנק ידרוש מאיתנו?

תעודת זהות וספחים אישיים שלכם כלווים.
תעודת עולה (אם רלוונטי).
שכירים: שלושה עד חמישה תלושי שכר אחרונים.
עצמאיים: אישור רואה חשבון ושומת מס הכנסה אחרונה.
תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחורה.
אם יש הכנסה ממקורות נוספים, יש להגיש את המסמכים המעידים אליהם.




4.איך קונים דירה - השלבים הנכונים וכל מה שחובה לדעת על הדרך האופטימלית לקניית דירה מיטבית.

כאשר יש בידנו את האישור העקרוני ניתן לרוץ קדימה ולהתחיל את כל הנושאים הקשורים בפועל לקניית דירה, לשם כך בקבוצת נדל"ן דיל הקמנו את אתר "שאל את טל" העוסק בכל נושא קניית הדירה "מאלף ועד טף".

תוכלו למצוא באתר אלפי טיפים מסודרים, מידע עצום ורב ערך שנכתב בידי מומחי הנדל"ן הטובים ביותר בישראל וזהו למעשה המדריך המקיף ביותר והמפורט ביותר לביצוע קניית דירה בישראל.

חפשו בגוגל את הביטוי "קניית דירה" ותמצאו אותו.


5.שלב התכנון אסטרטגי לימוד והבנה של מושגי משכנא חיוניים - ריביות, מסלולי החזר, תמהילי משכנתא.

בשלב זה אמור להיות בידנו לפחות 4 הצעות שונות מגופים שונים העוסקים בתחום המשכנתא המסלולים הם הצעה בלבד והבנקאים או "יועצי המשכנתא" של הבנק!

הבנקאים יודעים ומניחים שיהיה משא ומתן ולכן זו רק הצעה ראשונית וכמובן שהם לוקחים טווח להורדת הריבית שבה הם יוכלו לשחק.

בשלב זה חשוב שנבין כל מסלול לגופו ולעומקו ולמעשה נשתמש בכל הידע הכתוב באתר זה על מנת להבין לעומק ולחדד את ההבדלים בין המסלולים ובין הריביות, לנוחיותכם בניתי מחשבון השוואת ריביות שבעזרתו תוכלו לרכז את כל ההצעות ולהשוואת בקלות בין הבנקים השונים ובין המסלולים השונים אותם הציע לכם כל בנק.

6.משא ומתן מול מספר בנקים למשכנתאות וקבלת הצעה מיטבית.

שלב זה הוא למעשה הסיבה ששוק המשכנתאות נקרא "שוק המשכנתאות"  בשלב זה ניקח את ההצעות שקיבלנו וריכזנו ונתחיל במשא ומתן להורדת ריביות על פי תמהיל שנרכיב בעצמנו  כפי שלמדנו באתר זה או בעזרת יועץ משכנתאות שאיתרנו בעזרת מכרז משכנתא הנמצא באתר זה אם אין בידכם את הזמן לבצע משא ומתן מול מספר בנקים משום ששלב זה מצריך כמה פגישות שונות מול מספר גופים התמקחות ועוד. 

אני ממליץ בשלב זה למי שיש בידו את הזמן להפנות לנושא לבצע מכרז משכנתא עצמי ובניית תמהיל משכנתא עצמאי מול הבנקים השונים ולאתר ולהגיע להצעה הטובה ביותר ולגבש אותה.

למי שאין בידו את הזמן להתחיל במשא ומתן מול כל הבנקים ניתן לפנות ישירות למכרז משכנתא הקיים באתר זה.

7.הפעלת מכרז משכנתא - "שיטת שלושת השלבים של משכנתא דוקטור"

לאחר שקיבלתם את ההצעה הטובה ביותר מהבנקים זה הזמן לשפר אותה ולחסוך עוד עשרות אלפי שקלים.

הגופים העוסקים בייעוץ משכנתאות בגלל גודלם ובגלל שרובם יוצאי המערכת הבנקאית יכולים באופן מוכח להוציא מהבנק תנאים טובים יותר אך ברגע שיש בידנו הצעה מגובשת וטובה נוכל להציג אותה לאותם גופים ולסכם איתם "לא שיפרתם לא שילמתם".

כלומר ההצעה הטובה ביותר עם הריביות הטובות ביותר בתמהיל המשכנתא המתאים לכם ביותר אם אם אותם גופים אליהם תוכלו להגיע במכרז משכנתא לא יוכלו לשפר את ההצעה שאתם קיבלתם לא תשלמו להם אפילו שקל אחד ובביטחון רב תדעו שהגעתם למיצוי המשא ומתן, בידכם המשכנתא האופטימלית וחסכתם עשרות אלפי שקלים ויותר!

נקודה למחשבה ותופעה מוזרה שנתקלתי אצל ישראלים

כאשר הגברבר הישראלי מחליט לקנות מכונית הוא מערכת קולנוע ביתית ששווים בדרך כלל אינו עולה על 100 אלף שקלים הוא יעשה עשרות השוואות, ילך לחנויות שונות, סוכנויות שונות ידבר עם חברים, יקרא, יברר, ישווה.

אבל כאשר זוג יקח משכנתא בשווי של מאות אלפי שקלים הרבה פעמים מתוך עצלנות הוא יקח 2 הצעות מיועצי הבנק ויסגור, ההפסד הפוטנציאלי ממהלך כזה של זילות הוא לא רק עשרות ואף מאות אלפי שקלים אלא אך חידלון ואי עמידה בתשלומי המשכנתא, פינוי הבית וברוב המקרים תכנון לא נכון יוביל לקריסה ברמת החיים שלכם עקב תשלומי משכנתא חודשיים עצומים בפריסה לא נכונה שיעיקו על מאזן התשלומים של משק הבית.

אין לכם זמן לטפל בנושא המשכנתא - לכו ישר לשלב מכרז המשכנתא, אך לעולם אל תסגרו ישירות מול הבנק בלי הבנה ובלי הידע המתאים!


לסיכום השלבים והדרך הנכונה

באתר זה קיימים כל הכלים הידע וההבנה לקחת את המשכנתא הטובה ביותר היעזרו באתר זה, באתר "שאל את טל" תוכלו להבין לעומק את תהליך קניית הדירה היעזרו בו.

אתר זה חסך לעשרות אלפי אנשים עשרות ומאות אלפי שקלים ומנע טעויות יסוד שהיו יכולות להוביל לאין ספור תקלות ובעיות, גם אם יכולים לעשות זאת.

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל