תכנון משכנתא - איך מתחילים?

מה נבין איך קריאה של דף זה 

  • למה משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר? ואיך זה משפיע על ההחלטה שלנו.
  • ההבדל בין רצוי למצוי - איזו דירה אנו רוצים לקנות ואיזו דירה אנו יכולים לקנות.
  • מהו סדר הגודל של המשכנתא אותה הבנק יהיה מוכן לתת לנו?
  • מהו סדר הגודל של המשכנתא בה נוכל לעמוד.


אחד הנושאים החשובים ביותר לפני שאנחנו לוקחים משכנתא הוא התכנון הראשוני.

לוקחי משכנתא רבים מתעלמים מנקודה זו שהיא למעשה אחת הקריטיות על מנת להגיע למשכנתא האופטימלית, המשכנתא הטובה ביותר עבורנו.

בשלב זה אלמד אותכם איך לתכנן נכון ואיך להגיע להבנה האמיתית של הצרכים הכספיים הדרושים לנו על מנת להגיע למשכנתא התפורה בדיוק למידתנו ולצרכנו.


משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל כיום

כאשר אנו ניגשים להחלטה על סכום המשכנתא הדרוש לנו עלינו להבין נקודה אחת חשובה וקריטית!

סכום המשכנתא אותו ניקח חייב להכיל בתוכו את כל ושוב אני מדגיש את כל העלויות הצפויות לנו כולל הכול.

אם אתם חושבים שתרצו לשדרג את הדירה במסגרת קניית דירת יד שניה או לחילופין לקחת מפרט משודרג כאשר אנו קונים דירה מקבלן.

אם אנחנו חושבים שיתכן ונחליט לקנות ריהוט חדש במסגרת קניית הדירה או להוסיף דק עץ או כל שדרוג אחר, עלינו באופן חד משמעי להכיל את סכום זה בתחשיב הסכום הדרוש לנו לצורך לקיחת המשכנתא.

במחשבון שבנינו באתר זה תוכלו להוסיף את הסכומים השונים שנלווים ואותם אתם צפויים או רוצים להוסיף לסכום המקורי הדרוש לקניית דירה.

לפני שנתחיל בכלל בהבנה על ריביות, על מסלולי משכנתא, על משא ומתן  וכדומה, חשוב בכלל שנבין מהו תכנון פיננסי ועלויות נוספות ואופן חישובם.

בעזרת מחשבון זה תוכלו לסכם את סך העלויות האמיתיות העומדות בפניכם.

מחשבון משכנתא - חישוב סך עלויות קניית דירה בפועל



תכנון ראשוני - איזו דירה אני יכול לקנות

חלק ניכר מקוני ומשדרגי דירות מבצעים טעות קריטית כבר בשלב הראשוני של קניית הדירה ולא שואלים את עצמם את השאלה הנכונה ולכן לא מגיעים לתשובות הנכונות.

השאלה שאנו צריכים לשאול את עצמנו בראש ובראשונה היא לא איזו דירה אנחנו רוצים לקנות אלא איזו דירה אנחנו יכולים לקנות - ולמה הכוונה?

לכולנו יש בראש את דירת חלומותינו בחלום אנו רואים את מספר החדרים, את הסלון וגודלו, את חדר הארונות, את המטבח, את מיקום הדירה, הנוף הנשקף ועוד עשרות פרמטרים שונים שאותם שמעתי פעמים רבות ששאלתי את השאלה - אז איזו דירה אתם רוצים לקנות?

אך למעשה המנגנון להגעה להחלטה הנכונה הוא לא איזה דירה אנחנו רוצים לקנות אלא איזו דירה אנחנו יכולים לקנות, והמשך נבין את חשיבות השאלה הנכונה שאנחנו חייבים לשאול את עצמנו.

בעזרת מחשבון זה נבין מהו סדר הגודל הכספי של רכישת דירה בה נוכל לעמוד וזאת לאחר שהבנו את העלויות האמיתיות של רכישת דירה כפי שהודגם בהמחשבון הקודם.

מחשבון משכנתא - איזו דירה אנחנו יכולים לקנות



איזה גודל משכנתא אנחנו יכולים לקחת ולעמוד בה?

כאשר אנו לוקחים משכנתא בשלב הראשוני עלינו להבין שעלינו להחזיר מעבר לסכום אותו קיבלנו על מנת לרכוש את הדירה (סכום זה נקרא "הקרן")  גם סכום  נוסף.

לכסף שהבנק נותן לנו יש מחיר ועלות (סכום זה נקרא "הריבית") וסכום זה מייצג את עלות ההלוואה, והעלות הנה גבוהה ולעיתים גבוהה מאוד.

למעשה זוגות רבים שלוקחים משכנתא לטווח זמן ארוך של 20 שנה ואף יותר לעיתים ישלמו את סכום ההלוואה המקורי כפול 2, לדוגמא משכנתא על סך 800,000 ש"ח לתקופה של 30 שנה סך ההחזר עליה יכול להגיע ל 1,600,000  ש"ח!

זוגות רבים שלוקחים החזר משכנתא במסלול לא נכון תכננו על החזר חודשי של 4500 ש"ח אך החזר זה הגיע אך ל 6500 ש"ח ויותר!  ומכאן נוצרים בעיות כספיות עצומות בהתנהלות הכלכלית של המשפחה ושיעבוד על המשאבים על מנת לעמוד בתשלומים הגבוהים לעיתים עד אי עמידה בתשלום המשכנתא וכל הדברים שמושג זה מייצג, או פגיעה אנושה ברמת החיים כפי שקורה ברוב המקרים.

לכן עלינו להבין כי דירת החלומות שלנו והרעיון הקיים בדמיון הנוצר אצלנו חייב להיות מוגבל על ידי מספרים קבועים וחשיבה מפוכחת!

מחשבון משכנתא - ההחזר החודשי בו נוכל לעמוד והנכס האפשרי לקניה בהחזר זה

תכנון נכון כפי שמוסבר באתר זה ובפירוט רב יותר באתר "שאל את טל" מקבוצת נדל"ן דיל, כל אלו ימנעו מכם את הטעויות ויובילו אותם לדרך המלך של רכישת נדל"ן מיטבית.



אז בעצם איזו דירה לחפש ואיזה סכום משכנתא לקחת?

ההכנסה החודשית שלנו בתור זוג עם דגש על הכנסה נטו היא הבסיס לחישוב  עלינו לקחת החזר משכנתא חודשי שלא יעלה בשום אופן על 25 אחוז מההכנסה נטו.

בנקים מסוימים נותנים לזוגות בעלי אופק הכנסה עתידי גבוה להגיע בשלב הראשוני למימון של 33 אחוז מההכנסה החודשית בזמן מתן המשכנתא מתוך הערכה כי הכנסות הזוג צפויות לעלות עקב שיפור תעסוקתי  או לחילופין ההוצאות צפויות לרדת עקב ילדים שגדלו ועזבו את הבית.

דוגמא להמחשה

זוג מרוויח ביחד 10,000  ש"ח נטו, קריטי שההחזר החודשי לא יעלה על 2500 ש"ח בשום סיטואציה לכך יש להכניס משתנים נוספים כגון האם אנחנו מעונינים בעוד ילדים, מהו האופי התעסוקתי שלנו האם אנו צפויים להרוויח יותר, האם הסיכוי שיפטרו אותנו גבוה? נמוך?

ככול שההכנסה החודשית העתידית גבוהה יותר או לחילופין  התקציב המשפחתי צפוי לעלות או לרדת עקב הולדת עוד ילדים או ילדים גדולים שצפויים לעזוב את הקן כך עלינו לתכנן את ההחזר החודשי הנוכחי ואת ההחזר החודשי העתידי שבו נוכל לשלוט על ידי לקיחת מסלול החזר המשכנתא הנכון ביותר עבורנו, ארחיב בהמשך על המסלולים השונים.

אך כלל הברזל הנו לא לעלות מעל 25 אחוז מההכנסה כרף ביטחון אל אף שבנקים מסוימים במצבים מסוימים מאפשרים להגיע להחזר משכנתא שמגיע אך ל 33 אחוז מסך ההכנסה נטו לזוגות מסוימים כגון זוג סטודנטים לרפואה וכדומה שידוע שהאופי התעסוקתי שלהם מכתיב כי בעתיד ירוויחו יותר והם נמצאים במסלול תעסוקתי בטוח יותר, אך זה לא המצב לרובנו.

איך לבצע את התחשיב בפועל?

על מנת לבצע את התחשיב בפועל בנינו מחשבון מסודר שיתן לך הערכה מהו סדר הגדול של של מחיר הדירה בו נוכל לעמוד ביחס להכנסות שלנו וביחס להון העצמי המצוי ברשותנו.

ושוב חיוני לזכור שככול שתקופת החזר המשכנתא גדולה יותר כך סך ההחזר גבוה יותר ועלול להגיע אך לפי שניים מהסכום הראשוני, אסביר בהמשך כיצד להבין את מחיר הכסף וכיצד לתחשב זאת.


כל המחשבוני המשכנתא הקיימים באתר זה יתנו לכם את התחשיבים המדוייקים וההמחשה המיידית לכל צעד אותו אתם מתכננים לקחת, השתמשו בהם.

תקבלו הסבר מקיף בכל אחד מהחשבונים איך וכיצד להשתמש בו ומה בדיוק הוא ממחיש לנו, זהו כלי חובה  - לחצו כאן - מחשבון משכנתא



 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל