חיים עם משכנתא

נתחיל בכלל מהגדרת המושג חיים עם משכנתא מה עומד מאחורי מושג זה?

כמו שהבנו משכנתא נלקחת בזמן הווה אך משולמת בזמן עתיד וזמן העתיד המוגדר נע ברוב המקרים בין 15 שנים  ל 25 שנים ומגיע אף ל 30 שנה במקרים מסויימים.

כלומר זוג צעיר בתחילת שנות ה 30 עם ילד אחד ישלם את המשכנתא עד גיל 55 כאשר בשלב זה בדרך כלל יצטרפו לקן המשפחתי עוד כמה גוזלים ואותו תינוק הפך לגבר או גברת בני 25 ויותר.

במהלך התקופה אותו זו צעיר עבר מורדות כלכליות עליות כלכליות שינויי תעסוקה צפויים וצפויים פחות, האם ניתן להתכונן מראש לכל אלו?

התשובה היא באופן מוחלט לא, בלתי אפשרי לתכנן את כל עליות ומורדות החיים אך ניתן לקחת טווחי ביטחון בתסריטים שונים, אסביר ואנמק.

לוח תשלומים חודשיים צפוי

מהו לוח התשלומים הצפוי?  ובכן כאשר הרכבנו את תמהיל מסלולי ההחזר של המשכנתא יש בידינו לוח תשלומים צפוי שיפרוס בפנינו את התשלומים החודשיים הצפויים בתסריטים של ריבית שונה ומשתנה במשק, יועץ משכנתאות כפי שלמדתם בשיטת שלושת השלבים יציג לכם את לוח זה ואת ההחזר הצפוי החודשי בהתאם לשינויים אפשרים בריביות עליהם החלטתם לבנות את התמהיל.

כעת עלינו לקחת את תמהיל התשלומים ולייצר ממנו שלושה תרחישים שונים שמורכבים ממצבים משתנים של עליות ריביות במשק או ירידה ולהבין כיצד נתמודד עם תרחישים אלו וכיצד לפרוס רשת ביטחון, כמובן שככול שרשת הביטחון עבה יותר וחזקה יותר כך הסיכוי שניפול ולא נעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר.

התרחיש הטוב ביותר

תרחיש זה הוא המיטבי ובו הריביות במשק מותאמות בדיוק לתוכנית אותה בנינו עם יועץ המשכנתאות, ההחזר החודשי יציב ומתאים בדיוק להוצאות החודשיות שעלו עקב הולדת ילד נוסף או לחילופיין פרענו את חלק מהמשכנתא עקב קרן השתלמות שהגיעה למועדה וכדומה.

אני רוצה לציין שאת כל השיקולים האלה חייבים להכניס לתוך תוכנית המשכנתא אותה תבנו עם היועץ שלכם וקח באופן אופטימלי תוכלו להקטין את התשלומים החודשיים או להגדיל אותם בהתאם לצרכים העתידים והתוכנית בה אתם מעוניינים לעמוד.

התרחיש הסביר

תרחיש זה הוא התרחיש אליו צריך להתכונן - בתרחיש זה ניקח נתונים אפשריים של עליות ריבית אך לא נקודות קיצון, עלינו לבחון מה התשלום המקסימלי של ההחזר החודשי בתסריט זה ולהיכן הוא יכול להגיע מבחינת גובהו  ביחס לתכנון המשפחתי שלנו ולתכנונים כספיים נוספים של הכנסות ושל הוצאות.

התרחיש הגרוע 

תרחיש זה אכן קרה במהלך התפוצצות בועת ההייטק שחלה בשנת 2002, זוגות רבים שעבדו בהייטק ונהנו ממשכורות גבוהות  קנו בתים ודירות יקרות ללא מחשבה על היום של מחר ומה יקרה אם ואכן כאשר התפוצצה בועת ההייטק ונכנס קיפאון עצום לענף למשך תקופה של 4 שנים עד התאוששות רבים מהם לא עמדו בתשלומי המשכנתא ונאלצו למכור את דירותיהם.

האם יש טעם להתכונן לתסריט כזה, ובכן כאן הדעות חלוקות לחלק מלוקחי המשכנתא יש רשת ביטחון בדמות הוריהם שיכולים לתמוך בהם בזמנים קשים, לחלק ישנם חסכונות שנצברו ולא הושקעו בקניית הדירה, לחלק מאיתנו יש אופק תעסוקתי צפוי ורשת בטחון במשרות מסויימות בארגונים שונים ממשלתיים וכדומה.

וכאן השאלה היכן אתם עומדים ביחס לאותה רשת בטחון חיצונית, במידה ורשת זאת לא קיימת ראוי ואחראי לקחת את מקדם זה מול יועץ המשכנתא ולחשוב על קניית נכס עם רמת מינוף נמוכה יותר (משכנא קטנה יותר) או לחילופין לפרוס את המשכנתא ליותר שנים.

מאחר וכל משפחה ותא משפחתי עומד בפני עצמו והנתונים הספציפיים שונים ממשפחה למשפחה מזוג אחד למשנהו לא אוכל לתת פתרון קסם או נוסחא אחת מנצחת, ראוי לדעתי לבצע שיחה עם יועץ המשכנתאות שלכם על סיטואציה זו ולבנות ביחד איתו תוכנית פעולה כללית איך להתמודד עם סיטואציה מסוג זה גם אם באופן כללי בלבד ובקווים מנחים.

מה קורה כאשר התרחיש הגרוע אכן קורה

בחלק העוסק במחזור משכנתא אסביר ואפרט בדיוק מהם השלבים לביצוע בתרחישים השונים כאשר אנו מגיעים לסיטואציה הקשה של בעיה בעמידה בתשלומי המשכנתא.

איך להתמודד מול הבנק, איך לקבל דחיית תשלומים ופריסה חדשה ואיך להקטין נזקים.

חשוב להבין שמשפט "חכם לא נכנס למצבים שפיקח יודע לצאת מהם" הוא בדיוק מה שנלמד בחלק זה של האתר ועבודה לפי הכללים והשלבים הנלמדים באתר זה ימנעו מכם את הכניסה לסיטואציה הקשה של אי עמידה בתשלומי משכנתא.

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל