טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא ואיך להימנע מהן

ישנם מספר טעויות שיכולות להביא אותכם לתשלומים מיותרים של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים!

ישנם טעויות שיכולות לגרום לכם לקפיצה משמעותית  בהחזר חודשי של עשרות אחוזים שתגרום לכם לאי עמידה בתשלום המשכנתא ולפינוי מביתכם.

בדף זה תבינו את הטעויות הנפוצות ביותר בקרב לוקחי משכנתאות ואיך להימנע מהן!

בתור אדם שעוסק שנים רבות בעולם הנדל"ן בכל האספקטים השונים שבו אני יכול לומר בוודאות שנתקלתי בכל הטעויות הבאות וראיתי את העלויות העצומות והנזקים העצומים שטעויות אלו גרמו.

הבינו והשכילו מטעויות שאחרים עשו וחסכו מעצמכם מלכודות מיותרות שמשמעותן תשלומים מיותרים של עשרות אלפי שקלים, מאות אלפי שקלים, ואף אי עמידה בתשלומי המשכנתא.

הידע הקיים באתר זה יחסוך מכם את טעויות אלו ויוביל אותכם לדרך המלך למשכנתא אופטימלית.



1.הסתמכות על יועץ הבנק כסמכות עליונה וכיועץ אובייקטיבי

זוגות רבים המגיעים לשלב לקיחת המשכנתא מחליטים אם בגלל "חיסכון" בזמן או בשל תמימות או אף בשל טיפשות להסתמך על הייעוץ הניתן להם בבנק, והרי "הטיטל" של הבנקאי העומד מולם בעת לקיחת משכנתא הוא "יועץ משכנתא" ולכן ניתן לסמוך עליו שיוביל אותנו למשכנתא הטובה ביותר עבורנו אך במציאות "ייעוץ המשכנתאות של הבנק" בדיוק כשמו כן הוא "של הבנק"!

המשמעות המידית היא שהבנק אינו מוסד צדקה, ומטרתו היא אחת להרוויח ולכן אין המניעים של ייעוץ המשכנתאות של הבנק עומדים באופן זהה למניעים שלכם כלומר חיסכון בכסף והורדת תשלומי המשכנתא הכוללים.

חובה עליכם להבין כי הייעוץ הניתן לכם בבנק על ידי יועץ המשכנתאות של הבנק אינו "דיברי אלוהים חיים" וחובה עליכם להתמקח ובמידה ואכן אתם רוצים לשלם סכומי כסף נמוכים באופן ניכר כל הידע והדרך הנכונה לעשות זאת נמצאת באתר זה ולשם כך הקמתי את אתר זה. 

בארה"ב לצורך הדוגמא 80 אחוז מלוקחי המשכנתא מסמכים על יועץ משכנתא חיצוני שנקרא בארה"ב  "משכנתא ברוקר" וגם בישראל כיום ההבנה יועץ חיצוני יוכל להשיג תנאים טובים יותר הולכת ומשתרשת, בשיטת שלושת השלבים שבאתר זה תוכלו להשיג את המשכנתא האופטימלית  שתחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים וזאת באופן ודאי.

איך לפתור זאת ולהימנע טעות זו?

במידה ויש לכם את הזמן לטפל בנושא השתמשו בשיטת שלושת השלבים במידה והזמן קצר גשו ישירות למכרז משכנתא.



2.לקיחת משכנתא בשיטה "עשה זאת בעצמך"

מהיכרותי ומניסיוני במהלך השנים הבנתי תופעה אחת מעניינת שנכונה לגבי  רבים מהישראלים - "הם מומחים להכול" , משכנתא, ריביות, תמהילי משכנתא, מסלולי החזר, לוחות החזר וכדומה.

הכול ברור להם, הם יודעים הכול וברור להם שבדיוק ב 5 דקות שיחה מול 3 בנקים הם משיגים את הריבית הטובה ביותר במסלול הטוב ביותר ובנוסף "יוסי" החבר מהעבודה לקח משכנתא בדיוק לפני חצי שנה והוא הסביר להם הכול.

הבעיה אצל "מומחים" אלה היא חוסר ההבנה העמוק הביטחון המופרז וכל אלה שלמעשה דוחפים אותם להחלטות לא נכונות במקרים רבים, פריסת משכנתא ארוכה מידי או קצרה מידי ותכנון פיננסי לא נכון שמוביל בהמשך לבעיות חריפות בעמידת בתשלומי המשכנתא או בתשלומי משכנתא גבוהים.

עם כל הכבוד למומחים השונים אותם הכרתם במהלך חייכם ולקחו משכנתא לפני חצי שנה, או למדו כלכלה היכולת שלהם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר ולהוציא את הריביות הטובות ביותר  תמיד תהיה יהיו נמוכות  יותר מגופים מקצועיים שעוסקים בתחום זה באופן בלעדי והם יוצאי המערכת הבנקאית, הן בשל גודלם, הן בשל קשריהם הישירים עם המערכת והן בשל המומחיות הדרושה.

איך להימנע ולפתור טעות זאת?

במידה ויש לכם את הזמן לטפל בנושא השתמשו בשיטת שלושת השלבים במידה והזמן קצר גשו ישירות למכרז משכנתא.



3.תשלומים מיותרים בביטוח המשכנתא

מיקי חיימוביץ מסבירה לנו בכל פרסומת אפשרית שלקחת ביטוח משכנתא דרך הבנק היא טעות שתוביל אותכם לא רק לביטוח היקר ביותר אלא אף לא לביטוח הטוב ביותר, החיסכון של 5 דקות והחתימה מול הבנק לא רק שתעלה לכם סכומי כסף מיותרים אלא גם תוביל אותכם לביטוח שמקרה הצורך לא יכסה תמיד את הנזקים הנגרמים לכם אלא ידאג לחלק הרלוונטי לבנק וזו הסכנה האמתית מאחורי חלק מהביטוחים הללו מעבר לתשלומים המיותרים והעלות המיותרת ללא כל תמורה.

איך להימנע ולפתור טעות זאת?

באתר זה תוכלו להשתמש במכרז ביטוח משכנתא ובלחיצת כפתור יפנו עליכם חברות הביטוח המובילות ותקבלו את הביטוח לא רק הטוב ביותר אלא גם במחיר הטוב ביותר.



4.התעלמות התסריט הגרוע ביותר וחוסר תכנון מה יהיה אם או אופטימיות יתר

כאשר אתם לוקחים משכנתא עם החלטתם לקחת משכנתא בעצמכם ללא ייעוץ חיצוני או בעזרת ייעוץ חיצוני חובה עליכם מניסיוני עתיר השנים בתחום לקחת בחשבון בכל תמהיל משכנתא את התכנון "מה יהיה אם".

למה הכוונה זוגות רבים המתחילים בתהליך קניית הדירה ממנפים את עצמם יותר מהיכולת הכלכלית שלהם בפועל ומסתמכים על המצב האופטימי "אקבל קידום בעבודה", "ההוצאות שלי לא יהיו כל כך גבוהות עם הילד השלישי", "הריביות במשק ישארו נמוכות"

ועוד הנחות מסוג זה רבות ששמעתי במהלך שיחות רבות.

מטרתי אינה לדכא אותכם אלא להגן עליכם כאשר אנו לוקחים משכנתא לתקופה הממוצעת של 15 - 25 שנים עלינו להבין שהחיים הם דינמיים ולכן בתכנון המשכנתא עצמו ובסכום הנלקח לצורך הדירה הנרכשת חובה עלינו להיות מציאותיים.

בצעו הערכה בעזרת יועץ המשכנתאות שלכם לגבי מספר אלמנטים.

1. מה יקרה כאשר או אם הריביות במשק יעלו באופן ניכר וכיצד ניקח תמהיל משכנתא שיגן עלינו במקרה זה.

2. האם המשכנתא  והסכום שנלקח לא "גדול עליכם" - זוגות רבים קונים בית יקר מידי במקום יקר מידי מכפי שהמציאות אכן מאפשרת להם.

3. האם ההחזר החודשי אכן מתאים להכנסות נטו שלכם ותכנון המשפחתי העתידי שלכם.

איך לפתור ולהימנע מטעות זאת?

כל האלמנטים האלו צריכים להיבדק ולבנות מערכת מקרה - תגובה  ולתת תשובות מדוייקות על ידי יועץ המשכנתא שלכם או בעצמכם - משכנתא היא הלוואה בסכומי כסף עצומים עם השלכות עצומות, כבדו החלטה זאת ותנו לה את החשיבות המגיעה לה.



5.חוסר תכנון ראשוני או תכנון פיננסי מוטעה

זוגות רבים לא נערכים נכון ללקיחת המשכנתא כלומר לא מבינים נכון את מבנה ההוצאות של משק הבית שלהם, לא מבינים את העלויות האמיתיות העומדות מאחורי קניית דירה, קונים בית גדול מידי ויקר מידי מכפי יכולתם.

טעות מסוג זה מובילה אותם במקרים רבים לשיעבוד כל חייהם וכל רמת חייהם לתשלומי משכנתא הולכים וגדלים ובמקרים מסויימים לאי עמידה בתשלומי המשכנתא.

כאשר אנו קונים דירה אנו צריכים לעבור תהליך של לימוד העקרונות הנכונים והדרך הנכונה כיצד לעשות זאת.

איך לפתור טעות זאת ובעיות הנלוות שיכולות להיגרם?

באתר "שאל את טל" מקבוצת נדל"ן דיל שהנו חלק מהאתרים המקיפים את תחום הנדל"ן בישראל תוכלו למצוא את המדריך המקיף ביותר שקיים היום באינטרנט ובספרות הישראלית לקניית דירה מיטביית ונכונה ולתכנון פינננסי נכון.



6.בניה של תמהיל משכנתא לא נכון או חוסר ההבנה של משמעות הורדת עשירית האחוז 

ריביות זה לא הכול!  טעות נפוצה מאוד בקרב אלו שהחליטו להתמודד עם נושא המשכנתא בעצמם היא התרכזות בהורדת הריבית ולא בתמהיל.

כאשר ניגשים למשא ומתן מול הבנקים הדרך הנפוצה היא להתחיל במו"מ להורדת ריביות ואכן לריביות מרכיב חשוב וכל עשירית אחוז הריבית משמעותו הנגזרת יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, אך אלמנט לא פחות חשוב מכך ואף חשוב מכך הוא בחירת תמהיל מסלולי המשכנתא הנכון ביותר למצבכם הכלכלי ולתכנון הכלכלי שלכם בעתיד ובהווה וכמובן מצב הריביות במשק והמגמות הצפויות.

בניית התמהיל הנכון עבורכם ותכנון נכון של מועדי פריעה ושינוי ריבית עם מנגנון דיפנסיבי במקרה של עלית או שינוי ריביות וחלוקת "הביצים" לא בסל אחד אלא במספר רב נכון של מסלולים עם חלוקה מתוכננת נכונה יכולה לא רק לחסוך עשרות אלפי שקלים אלא גם לתת לנו
לשמור על החזר חודשי יציב גם במקרים של שינוי ריבית במשק או בעת שינויים כלכלים בתא המשפחתי.

איך לפתור בעיה זו?

ייעוץ משכנתא מקצועי אמור להתאים ולבנות את התמהיל הנכון בנוסף לריביות הנמוכות ביותר מכרז משכנתא ושיטת שלושת השלבים והמידע הקיים באתר זה יתנו לכם את כל הכלים לבצע את ההחלטות הנכונות והטובות ביותר ולהגיע לתוצאות הטובות ביותר.


7.זמן פריסת המשכנתא

זמן הוא כסף יש משפט כזה, במשכנתא זמן שווה הרבה כסף, המון כסף וזהו אלמנט "נסתר" שלוקחי משכנתא רבים אינם מבינים ואינם משקללים אותו, אמחיש בדוגמא:

כאשר ניקח  שקל אחד בצורת משכנתא ונחזיר אותו במשכנתא לתקופה של 15 שנים בממוצע ריביות סביר נחזיר לבנק בערך  שקל ועשרים וחמש אגורות בממוצע בתנאי ריביות סבירות.

כאשר ניקח את אותו שקל בדיוק ונחזיר אותו במשכנתא לתקופה של 25 שנים בממוצע ריביות סביר נחזיר לבנק בערך שקל וחמישים אגורות ואף יותר!!!

היות ואנחנו לוקחים משכנתאות על סכומים של 500,000 , 800,0000  ויותר חשוב להבין!

ככול שזמן הפריסה ארוך יותר כך סך ההחזר גבוה יותר ובמידה ניכרת!

החזר חודשי נמוך במשכנתא גדולה בשל הרצון לקנות בית גדול היא טעות נפוצה לעיתים ראוי לקנות בית קטן יותר וצנוע יותר במיקום יוקרתי פחות ולא לשעבד את כל עתידנו ורמת חיינו לבנק במשך רוב תקופת חיינו הבוגרים!

בצעו את המכפלות של שקל אחד הקיימים כאן והשתמשו במחשבוני המשכנתא הקיימים באתר ותבינו את הטעות העצומה של שיעבוד חייכם לבנק.


איך לפתור בעיה זאת?

באתר זה קיימים מחשבוניים שיעזרו לכם להבין את סך ההחזר, נושא זה הבנקים מניסיוני אינם ששים להדגיש בפני הלקוחות.
יועץ המשכנתאות דרך מכרז משכנתא יוכל להמחיש לכם בדיוק את סך הסכומים שתשלמו לבנק בסיום תשלום המשכנתא.



8.הלוואה נוספת בנוסף על המשכנתא ומינוף יתר

אחת מהטעויות הקריטיות ביותר של לוקחי משכנתאות היא חוסר תכנון ראשוני של סכום המשכנתא הנדרשת להם, טעות זאת מובילה אותם למצב שבוא הם נאלצים לקחת הלוואה נוספת וכן משכנתא היא למעשה סוג של הלוואה.

הנגזרת המידית של לקיחת הלוואה נוספת לא במסגרת משכנתא היא תשלומי כסף נוספים אך בריבית גבוהה באופן ניכר! אלמנט זה מוביל אותנו להוצאות כספיות לא מתוכננות וגבוהות יותר באופן ניכר והכי חשוב מיותר!

איך להימנע מטעות זאת? 

באתר זה קיימים מגוון מחשבונים באתר "שאל את טל" מקבוצת נדל"ן דיל תבינו כיצד לתכנן נכון את עלויות  קניית הדירה ואיך לחסוך בתשלומים מיותרים, הקדישו לכך את הזמן הראוי והימנעו מטעות זאת שמשמעותה תשלומים מיותרים של סכומי כסף גבוהים ללא צורך.



9.הסתמכות על חברים מומחים ובעלי עצה למיניהם

איך לוקחים או מקבלים משכנתא - הדרך הלא נכונה, הבזבזנית, והמסוכנת

על מנת לקבל משכנתא ניתן ללכת לבנק לקבל הצעה זאת או אחרת ואז ללכת שוב לבנק אחר לקבוע פגישה לקבל עוד הצעה עם החזר זה או אחר והרכב תיק ריביות זה או אחר, קצת לדבר עם הדוד משה, ועם אבי החבר שכבר לקח משכנתא.

ואז פשוט לחתום - תהליך מאוד מאוד פשוט אם אתם רוצים לשלם סכומי כסף עצומים ומיותרים למשך 20 השנה הבאים או יותר וכך למעשה לפגוע בכל צורה באיכות חייכם באותה החלטה של רגע (בוא נתייעץ עם משה ואבא וכמובן עם ?יועץ המשכנתאות? של הבנק).

אלפי לוקחי משכנתאות משלמים כל חודש החזרים חודשיים עצומים ממה שיכלו לשלם, שיעבדו את חייהם לתשלומים חודשיים גבוהים ולא מאוזנים, ולמעשה הבנק ?חוגג? על טיפשותם, אלפי לוקחי משכנתאות אחרים לעומת זאת משלמים את הסכומים המינימליים ביותר האפשריים, זוכים לריביות הטובות ביותר, ומשלמים משכנתא התפורה בדיוק למידותיהם ובכך חוסכים סכומי כסף עצומים, חיים טוב יותר.


איך לוקחים או מקבלים משכנתא - הדרך הנכונה, החסכונית, והבטוחה

בעזרת שיטת מכרז משכנתא תוכלו לקבל למעשה את המשכנתא הטובה ביותר בעלת הריביות הטובות והרכב תיק אשר תפור בדיוק למידתכם.



10.אי שימוש במנגנון מחזור המשכנתא בתקופות של שינויי ריבית או כמו שאומרים בצבא "שגר ושכח"

משכנתא אינה טיל שיוט וטעות להתייחס עליה ככזו, היות ומשכנתא נלקחת לתקופה ממוצעת של 15 שנים ויותר ובזמן זה מתחוללים במשק שינויים רבים - ריביות מסויימות עולות, ריביות מסויימות יורדות, תנאים פיננסים משתנים, אתם משתנים, סכומי כסף מסויימים מגיעים לידכם.

חובה עלינו להקדיש את מינימום הזמן  כל מספר שנים  ולראות כיצד אפשר להפחית את תשלומי המשכנתא בעזרת מחזור משכנתא, מנסיוני הרב ניתן לחסוך סכומי כסף עצומים ולייעל את המשכנתא כאשר התנאים משתנים וכל עשרות אלפי שקלים שתחסכו בתשלום המשכנתא תוכלו להקדיש למגוון מטרות אחרות לרווחתכם.


איך לפתור בעיה זו?

באתר זה תוכלו למצוא את קטגוריית מחזור משכנתא, בעזרתו ללא כל עלות  תוכלו לבדוק באופן מדוייק האם ניתן להפחית את תשלומי המשכנתא ובאיזה אחוז.

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל