משכנתא תכנון פיננסי
מה תבינו אחרי קריאה של דף זה.
- מהו תכנון פיננסי ומה בינו ובין משכנתא.
- מהו תזרים מזומנים ואיך להתייחס אליו בלקיחת משכנתא.
- איך להעריך את סך המקורות הכספיים העומדים לרשותנו.
- כמה משכנתא לקחת - רצוי מול מצוי.
- איך להימנע מטעויות מימון אשר יובילו אותנו לאי פרעון משכנתא ועיקול הבית.
תכנון פיננסי מהו? ומה חשיבותו?
רבים ממשקי הבית בישראל מתנהלים ללא בקרה אמיתית ותכנון מדויק אלא בהערכה כללית שאינה תואמת את המציאות במקרים רבים ומובילה לעיתים לצבירת חובות וגרוע מכך.
כאשר אנחנו לוקחים משכנתא עלינו להבין ככול האפשר כמה פרמטרים קריטיים על מנת לתכנן נכון, נתחיל לעבור על פרמטרים אלה ולסקור אותם.
מהו תזרים מזומנים ומה הקשר בינו בין משכנתא
תזרים מזומנים הוא למעשה מושג פשוט אך חיוני להבנה, כאשר אנו מקבלים את משכורתנו יורדים ממנה מיסים ביטוח לאומי וכדומה ובסופו של דבר נותר בידנו הנטו שמייצג למעשה את מקורות הכסף החודשיים העומדים לרשותנו נמשיך הלאה.
מסכום המקורות הכספיים החיוביים שהם צירוף הנטו של הכנסות שני בני הזוג צריך להתחיל להוריד את סל ההוצאות המשפחתי.
הוצאות קבועות - הוצאות קבועות כגון מזון, חינוך, לבוש, תחבורה ועוד - חובה עלינו לבצע הערכה מדויקת ככול האפשר של סך הוצאות אלו ולסכם אותם.
הוצאות משתנות - הוצאות אלו אינם קבועות כל חודש אך צפויות להתבצע, ברשימה זו ניקח חופשות עתידיות, קניית מוצרים בעלי עלות כספית גבוהה וחד פעמית כמו מוצרי אלקטרוניקה שונים וכדומה את הוצאות אלו נחלק ב 12 שהם מספר החודשים בשנה, ואת מספר זה נוסיף להוצאות הקבועות החודשיות.
חישוב סך המקורות העומדים לרשותנו - לאחר שיש בידנו את ההכנסות החודשיות ואת ההוצאות החודשיות נפחית את ההוצאות החודשיות ומההכנסות ונקבל את סך המקורות הכספיים המצויים בידנו שמייצגים את תזרים המזומנים הפנוי.
תזרים המזומנים הפנוי - הסכום שנותר לנו אחרי החישוב הוא למעשה הסכום שבו נוכל לעמוד בתשלום המשכנתא החודשי, הכלל הבנקאי של 25 אחוז - 33 אחוז ממשכורת הנטו שלנו כסכום שאותו ניתן להקדיש לצורך לקיחת משכנתא הנו סכום עליו אין להסתמך, וזאת מאחר שסך ההוצאות ותזרים המזומנים הפנוי משתנה ממשפחה למשפחה.
לדוגמא: משפחה של 5 נפשות כאשר גילאי הילדים נעים בין 5 ל 12 שונה לחלוטין מבחינת תזרים המזומנים העומד לרשותה מאשר משפחה עם ילד 1 ולכן עלינו לבצע חישוב פרטני שתואם את מצבנו האמיתי.
מה בעצם ניתן להסיק מתזרים המזומנים הפנוי
כאשר אנו לוקחים משכנתא אנו מחויבים לתשלום חודשי קבוע שאך בהרכב משכנתא לא נכון יכול לעלות באופן משמעותי! אי תשלום המשכנתא הנו דבר שגורם ועלול לגרום בעיות רבות וצבירת חובות רבים ותכנון לא נכון יכול לפגוע קשות ברמת החיים שלנו וברווחת המשפחה ולכן עלינו להבין ככול האפשר את תזרים המזומנים הפנוי שלנו כתוצאה מהבנה זו נוכל להסיק לא איזה נכס אנחנו רוצים לקנות אלא איזה נכס אנחנו יכולים לקנות - נושא קריטי ולכן הקדשתי לו את ההסבר המובא.
יצירת רשימת מקורות כספיים העומדים לרשותנו בהווה ובעתיד
על מנת לקבל את תמונת המצב המלאה ולהיערך באופן אופטימלי ללקיחת המשכנתא ולקבל את ההחלטות הנכונות ביותר עלינו להבין בדיוק את תמונת המצב הכספית המלאה שלנו, אסביר לכם את הכוונה.
ככול שההון העצמי העומד לרשותנו גדול יותר ורמת המינוף אותה ניקח מהבנק נמוכה יותר (משכנתא קטנה יותר) כך באופן חד משמעי יקטן הסיכון אותו לוקח על עצמו הבנק ולכן כושר המיקוח שלנו יגדל באופן ניכר - כלל הברזל הוא: בנקים שונאים סיכונים!
פחות סיכון לבנק יובילו לריביות טובות יותר עבורנו וחיסכון ניכר בתשלומי המשכנתא העתידיים ומחיר הכסף אותו נשלם לבנק, כלל זה גם עובד הפוך ככול שהסיכון גבוה יותר לבנק ריביות גבוהות יותר ולכן תשלום "מחיר" גבוהה יותר עבור המשכנתא שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר!
הערכת הוצאות עתידיות
כאשר אנו לוקחים משכנתא עלינו להבין כי תשלומי המשכנתא נפרסים על מספר רב של שנים ברוב המקרים 15 - 25 שנים לפחות ולכן עלינו להכניס לתחשיב העלויות הצפויות שינויים עתידיים אף אם הם נראים רחוקים, השינויים יכולים לנוע מהחלטה על הגדלת הקן המשפחתי או לחלופין יש שצפוי להיכנס ללימודים גבוהים אותם יש לממן, חתונה צפויה או כל שינוי עתידי שמשמעותו הכספית היא גבוהה ועלולה להכביד על תזרים המזומנים שלנו.
טעויות קריטיות בבחירת מסלולי משכנתא ואיך להימנע מהם
כפי שנאמר ואני יחזור על כך משכנתא לא לוקחים לטווח זמן של 5 שנים או 10 שנים אלא לטווחי זמן שיכולים להגיע אך ל 30 שנה.
קשה מאוד לצפות איך החיים יראו עוד עשור או שני עשורים אך אם זאת עלינו לבצע הערכה מדויקת ככול האפשר ולהבין את הקריטיות של נושא זה שמשמעותו בתכנון לא נכון יכולה להיות אובדן הדירה עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא!
מסלול המשכנתא אותו נבחר או צירוף המסלולים אותו אנו בוחרים ישפיע באופן ניכר על גודל התשלום החודשי, על פרעון עתידי של המשכנתא ועוד.
הבעייתיות בבחירת מסלול משכנתא לא נכון היא בכך שזוגות רבים כתוצאה מחוסר ידע, אי הקדשת זמן ללימוד הנושא, או סתם חוסר צומת לב ועניין בוחרים במסלולי תשלום משכנתא בהם התשלום החודשי יכול לזנק באופן ניכר! לאחר 5 או 10 שנים או אך אחרי שנה אחת ולגרום לכך שכל התוכנית הכלכלית לתשלום המשכנתא מתנפצת מול עיניהם והם נגררים לאי עמידה בתשלום המשכנתא ופינוי ביתם או לחלופין לצמצום עמוק של כל הוצאה אחרת ופגיעה חמורה ברווחת חייהם.
באתר זה אלמד אותכם איך להימנע מטעות קריטית זאת.