מסלולי משכנתא
מה תבינו אחרי קריאת דף זה?
- מהם בכלל מסלולי משכנתא.
- הגדרות יסוד הנחוצות להבנה של מסלולי משכנתא.
- מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים.
- איך לבחור את המסלול הנכון ביותר.
- מהו תמהיל משכנתא ומה הקשר בינו לבין מסלול משכנתא.
- למה תמהיל מסלולי המשכנתא חשובים יותר מהריביות.
- איך לקחת את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורנו.
מהם בכלל מסלולי משכנתא ואיך לחסוך עשרות אלפי שקלים?
הטעות הנפוצה ביותר בקרב לוקחי משכנתאות היא "הקרב על הריבית" וחוסר ההבנה שהכסף האמיתי טמון במסלול המשכנתא הנלקח ולא רק בריבית, כלומר - ניקח את הריביות הנמוכות ביותר ובצורה זו "נוריד את הבנק על הברכיים" כפי ששמעתי מאחד מלקוחותיי היא לא הדרך הנכונה לחסוך את סכומי הכסף המשמעותיים באמת.
חוסר ההבנה הזה יכול לגרום לנו לעלויות עצומות של תשלומים מיותרים של עשרות אלפי שקלים ולכן ראוי להבין לעומק את מסלולי המשכנתא השונים או לתת למומחה משכנתאות שיקבל הנחיות מאיתנו ויתפור לנו את החליפה המתאימה ביותר למידתנו את הרכב מסלולי המשכנתא הנכון ביותר לנו ולנו בלבד.
מסלולי המשכנתא הם בעצם שיטת או דרך ההחזר שלנו של המשכנתא אותה לקחנו מהבנק וקיימים מספר מסלולים עיקריים ופשוטים להבנה לאחר שתקראו דף זה, ונתחיל בהגדרות יסוד שחיוניות להבנה.
ישנם עשרות מסלולי משכנתא שונים ש"מומצאים" כל יום על ידי הבנקים אבל ההבנה של המסלולים המרכזיים היא הנכונה והקריטית ביותר לקבלת ההחלטות הנכונות ביותר עבורנו.
מסלולי משכנתא צמודי מדד:
מסלול החזר משכנתא כאשר הקרן צמודת מדד והריבית קבועה
במסלול זה הקרן צמודה למדד כלומר אם המדד יעלה גם הקרן תעלה אולם הריבית על המשכנתא לא תשנה לאורך תקופת המשכנתא.
חשוב להבין שהריבית אותה נשלם היא צמודה למדד ולכן לדוגמא אם המדד עולה תעלה באותו שיעור הריבית אותה נשלם.
חשוב להבין שבמסלול זה ההחזר החודשי אינו קבוע ויכול להשתנות בהתאם למדד וזאת בניגוד למסלול שבו הקרן אינה צמודה מדד והריבית היא קבועה שבו אכן ההחזר אינו ישתנה לעולם, מסלול זה מתואר בהמשך.
יתרונות
- בסיס הריבית הינה קבועה ולא תשתנה לעולם מה שיבטיח לנו רמה מסויימת של בטחון ויציבות.
חסרונות
- במידה ונרצה לפרוע את המשכנתא קודם למועד המתוכנן נשלם קנס גבוה מאוד.
- כמו כל מסלול שבו הקרן צמודת מדד במידה והמדד יעלה הקרן תתפח ותגדל.
מסלול החזר משכנתא כאשר הקרן צמודת מדד והריבית משתנה
במסלול זה הקרן צמודת מדד כלומר אם המדד יעלה הקרן תלך ותתפח, הריבית משתנה על פי נקודות קבועות מראש על פי ריבית בסיס או מדד כלשהו שסוכם עם הבנק (עוגן) כל נקודת שינוי היא למעשה נקודה בה נוכל למחזר או לפרוע את המשכנתא.
חשוב להקפיד על ולבחון את הצפוי להתרחש בנקודות השינוי הצפויות כאשר אנו בוחרים במסלול זה בעת בחינת מסלול זה מול הבנק.
כאשר אנו יודעים כי בעתיד יתקבל סכום כסף גדול ניתן לתכנן שבאותו זמן תגיע נקודת שינוי ונוכל לפרוע את חלק זה של המשכנתא.
יתרונות
- ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בנקודות היציאה השונות עם קנס נמוך יחסית גורם שיתן לנו שליטה נוספת על תגובה נכונה למצב של שינוי ריבית או שינויים פיננסים אצלנו.
חסרונות
הקרן צמודת מדד ולכן אנו חשופים לעלייה במדד שיגרום לקרן לתפוח ולגדול.
מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד:
מסלול החזר משכנתא כאשר הקרן אינה צמודת מדד והריבית הנה קבועה
במסלול זה ההחזר החודשי תמיד ישאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא ומכיוון שהריבית קבועה והקרן אינה צמודה למדד אין סיכונים כתוצאה משינויים שונים של ריביות או מדדים.
מסלול זה למעשה נותן לנו "שקט כלכלי" וזאת מכיוון שההחזר הצפוי לא משתנה אך לשקט הזה יש מחיר אותו נשלם בצורת ריבית גבוהה והחזרים חודשיים גבוהים יותר מאשר במסלולים אחרים.
יתרונות
- המסלול הבטוח ביותר ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא.
חסרונות
- המסלול יקר מאוד והריביות על מסלול זה גבוהות.
-פרעון מוקדם של המשכנתא יעלה לנו בקנסות גבוהים מאוד.
מסלול ריבית פריים - מסלול החזר משכנתא כאשר הקרן אינה צמודה והריבית היא ריבית הפריים
במסלול זה הקרן אינה צמודת מדד והריבית היא ריבית הפריים
יתרונות
- אין הצמדה למדד ולכן אם המדד עולה אין השפעה על קרן המשכנתא.
- ניתן לפרוע, למחזר את המשכנתא ללא קנסות בכל תקופת המשכנתא.
חסרונות
- ריבית הפריים למרות שהיא נמוכה עד מאוד בשנים האחרונות עלולה לזנק ואיתה כמובן ההחזרים הצפויים.
לסיכום נושא המסלולים
אין לי ספק שגם לאחר שהבנתם נושא זה גם אם מקריאה בדף זה גם כתוצאה מייעוץ נוסף או מחקר עצמי הידע שלכם הוא מוגבל ביחס למומחים שזהו עיסוקם, אתם חייבים לדעת כי ההבנה העמוקה באמת טמונה אצל כלכלנים ואנשי מקצוע ואף הם יכולים להעריך בלבד לאן פני המשק הריביות והמסלולים שנכונים בזמן הווה ינועו בזמן עתיד, רק אנשי מקצוע יכולים לתת את הפתרון של יצירת תמהיל משכנתא הנכון עבורכם עם חלוקה נכונה בהתאם לסכום הנלקח ובהתאם לתכנון הכלכלי שלכם בהווה ומצבכם בעתיד ובצורה זאת לבנות תמהיל מסלולים שיכול למנוע סיכונים רבים ולחסוך עשרות אלפי שקלים.
מכיוון שנושא זה סבוך אני באופן חד משמעי ממליץ לפנות למכרז משכנתא ולשבת עם מומחה בתחום זה שזו השכלתו ולהשיג בעזרתו את התוצאה האופטימלית.
לצערי גם אם אפרט בעשרות דפים שונים על כל מסלול ועל נבכי ורזי הכלכלה אותם אני מבין ויודע אין דרך להעביר ידע זה ללא ניסיון של עשרות שנים בתחום וזו הסיבה שבניתי את מכרז משכנתא שנמצא באתר זה.
סיפור אישי שיבהיר את הנושא של חשיבות יעוץ מומחה והיכולות של גופי יעוץ המשכנתא
מאחר ועסקי האישיים הם רבים ושונים אני נעזר בעת החלטות כבדות ברואה חשבון שמומחיותו היא נדל"ן על מנת לנסות לבצע תחשיבי עומק ומימון שונים וכבדים בווריאציות שונות, ראוי לציין שגם בנו של רואה חשבון זה הוא גם רואה חשבון.
כאשר בנו לקח משכנתא הוא החליט לבצע לבדו את מכרז המשכנתא ואז בתיאום איתי לבצע את שיטת שלושת השלבים ולראות אם "היא באמת עובדת".
אותו בחור שהנו בחור יסודי ואביו שהנו רואה חשבון שנים רבות ומוכר במערכת הבנקאית ובעלי הבנה עצומה בכלכלה ופיננסים - רצו בין הבנקים השונים, התווכחו, "ונלחמו" להשיג את המשכנתא האופטימלית.
לאחר שחשבו שיש בידיהם את התוצאה האופטימלית החלטנו להתערב כי היועצים החיצוניים במכרז משכנתא ישפרו את ההצעה הטובה ביותר שאליה הם הגיעו.
ראוי לציין שניצחתי בהתערבות ואכן במכרז משכנתא יועצים חיצוניים שיפרו באופן ניכר את התוצאה הטובה ביותר לה הם הצליחו להגיע.
מה ניתן ללמוד מסיפור זה?
שימוש חכם במכרז משכנתא לא רק יחסוך לכם סכומי כסף עצומים וייצר לכם תמהיל משכנתא אופטימלי שלמעשה התשלום לגופים העוסקים במכרז משכנתא הוא בטל בשישים.
אני אכן יכול להמשיך וללמד אותכם "כלכלה" ולפרט בעשרות דפים על כל מסלול משכנתא ואיך הוא משתנה בהתאם למצב כלכלי אך אין הדבר יוביל אותכם למשכנתא אופטימלית - הדרך הנכונה היא ההבנה החיונית של כל מסלול ומסלול בדיוק ובתמציתיות הקיימת בדף זה שאכן נותן לכם את ההבנה הבסיסית והחשובה ביותר ושימוש בשיטת שלושת השלבים.