חישוב מחיר הדירה האמיתי

חישוב מחיר הדירה האמיתי
ערך הנכס:     
קבוצת מדרגות מס:
סה"כ עלות מס רכישה:
שכ"ט עו"ד: %
דמי תיווך: %
הערכת שמאי:     
אגרות שונות:     
הובלות:     
שונות (ריהוט, מוצרי חשמל וכד'):     
שיפוצים:     
מחיר הדירה האמיתי:

למה תכנון משכנתא נכונה יותר ומותאמת לצרכנו צריך לבוא מנקודה של הבנת העלויות האמיתיות של קניית דירה.

מה תבינו אחרי קריאת דף זה?
 

  • מהו המחיר האמיתי של קניית דירה?
  • מהם העלויות הנוספות אותם עלינו לקחת בחשבון?
  • איך להעריך את העלויות הנוספות בקניית דירה ואיך הם ישפיעו על גודל המשכנתא.
  • מהי החשיבות האמיתית של תכנון משכנתא נכון ביחס לסכומים הנדרשים בפועל.
  • למה תכנון מוקדם יוביל אותנו למשכנתא טובה יותר ואלו טעויות הוא יכול לחסוך לנו.
  • מה המשמעות של לקיחת משכנתא שלא תכסה את העלות האמיתית ומה "המחיר" שנשלם עבור תכנון לקוי.
  • כל מה שחובה לדעת על תכנון פננסי נכון של עלויות וסדר גודל של המשכנתא הנדרשת מאיתנו.




מהו המחיר האמיתי של קניית דירה

פעמים רבות מספור נתקלתי בזוגות צעירים שזו דירתם הראשונה, באנשים שזו אינה דירתם הראשונה  ואף בכמה משקיעי נדל"ן מתחילים שלא השכילו להבין את מחירה הנכון של הדירה ואת העלות האמיתית העומדת בפניהם.
 

לריביות משכנתא הטובות ביותר ומשכנתא אופטימלית, לחצו כאן - מכרז משכנתא


המחיר אותו סגרתם מול הקבלן, היזם, איש המכירות מחברת הנדל"ן, מוכר דירת יד שניה, המתווך או כל גורם אחר ובכוונה אני מפרט מדגיש, ובכן מחיר זה אינו המחיר האמיתי אותו תשלמו, ובמקרים מסויימים המחיר האמיתי יכול להגיע אך ל 30 אחוז יותר מאשר המחיר המתוכנן.

על ידי מחשבון משכנתא לתכנון העלויות האמיתיות העומדות בפנינו ועל ידי דף זה וההסברים העומדים מאחוריו נבין את העלויות האמיתיות הצפויות לנו ונבין את החשיבות של תכנון נכון ומדוע תכנון נכון יחסוך לנו סכומי כסף עצומים ויוביל אותנו למשכנתא טובה יותר.


מהי חשיבות ההבנה של עלויות הדירה האמיתיות ומה תגרום  הטעות הנפוצה - לקיחת משכנתא שלא מכסה את העלויות האמיתיות

משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שנוכל לקבל וזאת הגלל שגובה הריבית מייצג את הסיכון שהבנק מוכן לקחת על עצמו כפי שהוסבר בדפים אחרים וחשובים באתר זה.

כאשר נבצע את הטעות הנפוצה של לקיחת משכנתא שלא תכסה את כל העלויות האמיתיות שמגולמות בקניית דירה המשמעות תהיה צורך בכספים נוספים לצורך ריהוט, מוצרי אלקטרוניקה, שדרוגים קבלן בדירה ועוד עשרות הוצאות.

כל הוצאות אלו ממומנות בדרך כלל על ידי פריסת תשלומים של כרטיסי אשראי או לקיחת הלוואה נוספת מהבנק, טעות זו תגרור תשלומים  מיותרים בגין ריביות גבוהות יותר ובזבוז מיותר של אלפי שקלים על ריביות שאותם ניתן היה לחסוך.

זכרו את הכלל המנחה - משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שנוכל אי פעם לקבל ולכן חובה עלינו לכלל את כל העלויות לתוכה ולכך בדיוק נוצר מחשבון זה ונכתב דף זה.


מהן העלויות הנוספות אותן יש להוסיף לתחשיב קניית דירה

על מנת לקבל את הערכת המחיר האמיתי של עלות דירה ולמנוע את "ההפתעה" שבה נתקלים רוכשי דירה כאשר הם מבינים שהמחיר בו נקב הקבלן או מוכר דירת יד שניה הוא רק תחילת הדרך והעלויות הנוספות יכולות להגיע לעוד מאות אלפי שקלים במקרים מסויימים ובבטחון רב לעוד עשרות אלפי שקלים.

נבין ונעריך איך לבצע ולהבין את המחיר האמיתי וממה הוא מורכב.

מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין הוא אחד הנושאים הסבוכים ביותר בתחום המיסוי ומאחר וחוקי מיסוי המקרקעין משתנים באופן תדיר בהתאם למדיניות הממשלה ובשל העובדה שמדובר בעלות של עשרות ומאות אלפי שקלים שתהווה אחוז ניכר ממחיר הדירה יש באופן חד משמעי להיוועץ עם אנשי מקצוע המומחים בתחום זה שהם עו"ד שהתמחותם הבלעדית היא נדל"ן או שמאי מקרקעין שהם למעשה אנשי המקצוע המומחים ביותר בתחום הנדל"ן, טעויות שבוצעו על ידי רוכשי ומוכרי נדל"ן בשל הערכות מיסויות לא נכונות הובילו פעמים רבות לביטול עסקאות עם כל המשמעות הנגזרת.

ככול שסיבוכיות העסקה גדולה יותר כך באופן חד משמעי אנו זקוקים ליעוץ מקדים ואנמק ואדגים.

זוג שהכרתי החליט בעקבות גדילת הילדים שהדירה הנוכחית גדולה עליו והחלום החדש היה דירה יפיפיה במגדל מול הים בקומה גבוה, ההערכה שלהם שעם מכירת הנכס הקיים והוספת סכום לא נמוך מתוך חסכונותיהם הם יכולו לממן את העסקה והחלו את התהליך כולל חתימה על מסמכי קניית הדירה החדשה, והחלו את תהליך המכירה - כאשר תהליך המכירה נכנס לשלב מתקדם הם הבינו שעם העלויות של מס ההטלי המס השונים שיכולו הן על קניית הדירה החדשה והן על מכירת הדירה הישנה המרווח המתוכנן והמרווח האמיתי היו חסרי כל פרופרוציה לחלוטיין,  משאבי הכסף שעמדו לרשותם לא היו מספיקים והעסקה בוטלה עם הפסד שהגיע למעל מאה וחמישים אלף ש"ח.

תכנון נכון והבנה נכונה ויעוץ מקדים על ידי אנשי מקצוע היה חוסך את מפח הנפש וההפסד הכספי שנגזרו מביטול העסקאות, במקרים רבים נושא המיסוי מפיל עסקאות רבות עוד בטרם הם מתרחשות - הכינו את עצמכם למדו את הנושא או התייעצו עם גורם מוסמך שיעזור לכם להבין את המשמעויות המיסויות של העסקה שעומדת על הפרק, נושא זה הנו קריטי!
  

מתווך ועולותו

התפיסה לגבי המתווכים בשוק הישראלי היא שלילית ברובה ועוד ברבות מארצות אירופה וארה"ב מדובר במקצוע בפני עצמו ורוב העסקאות מבוצעות על ידי אותם יועצי נדל"ן.

מנסיוני ומנסיון של מומחי נדל"ן רבים שימוש חכם במתווכים יכול להביא אותנו לעסקאות אטרקטיביות ביותר ותוכלו לקרוא בנושא באתר "שאל את טל" שהנו אתר נוסף בקבוצת נדל"ן דיל.

לעיתים רבות מתווכים מחזיקים בבלעדיות את הנכסים האטרקטיבים ביותר בשוק ולכן העזרות במתווכים יכולה לא רק לחסוך לנו זמן מיותר אלא גם להוביל אותנו לעסקאות אטרקטיביות במיוחד.

עלות התשלום למתווך נעה כיום בשיעורים של בין 1.5 אחוז לבין 2.0 אחוז כתלות בשווי הנכס וכתלות במו"מ שלנו מול המתווך.

ושוב אמליץ לקרוא שוב באתר שאל את טל על מנת להבין את נושא זה לעומקו - הבנה שווה הרבה כסף, ואיתור דירה או בית טובים יותר עבורכם.


כמה יעלה לנו יעוץ עו"ד ויעוץ משפטי וכמה מילים על חשיבתו

באופן חד משמעי עצתנו היא אחת אין לוותר על שירותי עו"ד ואין לוותר על שירות עו"ד שהמומחיות שלו היא נדל"ן, למה בעצם?

עו"ד הנו אדם שלמעשה מהווה סוג של ביטוח נוסף על כספכם במידה והעסקה משתבשת ובנוסף הוא מבצע עבורכם תהליכים מורכבים של רישום ומיסוי ובנוסף מהווה "גב" מאחר ואם משהו משתבש העו"ד הוא הגורם ממנו תוכלו לקבל את כספכם במקרה של הונאות או כל בעיה אחרת וזאת בשל הביטוח המקצועי אותו משלם העו"ד.

עו"ד שמומחיותו היא נדל"ן יסייע לכם לבצע את העסקה בצורה יותר חלקה, יסייע לכם להבין את גובה תשלומי המסים הכרוכים בקניית הדירה ובמכירת הדירה ולמעשה הוא האדם אליו תפנו כל שאלה או כל סוגיה שמתעוררת ומנסיוני האישי שאלות רבות מספור צצות במהלך קניית הדירה.


שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שמומחיותו בתחום הנדל"ן היא הגבוהה ביותר, למעשה שמאי מקרקעין מעבר למסלול הלימוד שאורכו שנתיים וחצי וסטז של שנה מבצע מבחני הסמכה חסרי תקדים ברמת הקושי שלהם וזאת על מנת להבטיח כי רק הטובים ביותר יעסקו בתחום מורכב זה, בנוסף לכך עיסוקו של שמאי המקרקעין הוא נדל"ן ונדל"ן בלבד ובשל כך המומחיות הרבה שנצברת וההבנה העמוקה שקיימת אצל איש מקצוע זה.

בכל מקרה שישנו אפילו ספק קל שבקלים או חשש להונאה או כל בעיה אחרת של רישום בעיריה מול תשריט קיים או חשש לחריגות בניה או כל בעיה אחרת חובה עלינו להפעיל שמאי מצידנו שיוודא את כל הנושאים הבאים על מנת למנוע בעיות עתידיות שההשלכות שלהן יכולות להיות קריטיות ועצומות מעבר לכל מה שנוכל לדמיין אפילו בחלומתינו הגרועים וכבר ראיתי מקרים רבים של צווי הריסה לדירות קיימות, דירות שנמכרו והתגלו כיעוד למחסן, דירות שנמכרו על ידי רמאים שאינם בעלי זכויות בדירה ועוד עשרות בעיות אלו ואחרות של אנשים שהתפתו לבצע עסקאות נדל"ן והחליטו "לחסוך" בשימוש בבעלי מקצוע.


ערכנו רשימה מקיפה של עלויות במאמר נפרד אותו תוכלו למצוא בלינק המצורף, חשבו את העלויות בהתאם לפרמטרים שלכם ובהתאם לנתונים המצורפים והבינו את העלויות האמיתיות העומדות בפניכם.

לחצו כאן : עלויות משכנתא








 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
למדו איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, למדו איך לנצל את התחרות בין הבנקים ולחסוך עשרות אלפי שקלים - כל הסודות והידע באתר אחד.
קבוצת נדל״ן דיל